北京租赁淡季来临租金创新低

蓝色的人鱼

7月以后，北京的住宅租赁交易量、住宅租赁价格持续下跌，整个市场已彻底进入了年末淡季。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，今年10月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比9月同期下降了15.4%，月租金均价环比9月下滑了3%，4446元/套的价格已跌至3月以来的最低值。


租赁市场降温


10月下旬以来，王女士已经切身感受到了房屋租赁市场的冷却。王女士现在所租住的房子位于东四环与东五环之间，今年7月底开始承租，王女士原本计划的租期是5个月左右，不过到10月中旬，王女士因为个人原因产生了转租的念头。于是便通过各种渠道开始寻找下家。半个月过去了，王女士将租金一降再降，但始终找不到求租人。

多家中介的经纪人告诉王女士，房源租不出去，一方面是因为租期较短，更重要的是，临近年底，客户量骤减，所以即便价格便宜也很难在短期内租出去。


10月，通过我爱我家达成的租赁交易中，每套成交房源的平均被看次数为14次，较9月有所增加，说明成交房源的出租速度在降低。平均每位成交客户的看房次数为2次，环比继续增加，说明客户租房时考虑更加谨慎。两项数据说明市场的成交节奏还在继续放缓，市场热度在持续降温。


由今年前10月的数据可以看出，4-7月北京租赁市场量价连续上涨，7-10月则连续下降，而此前的另一个峰值出现在3月，整个市场的淡旺季区分十分明显。


根据我爱我家的统计，综合近三年各季度北京租赁市场的量价走势可以看出，每年的一季度和四季度，尤其是四季度，为租赁市场的低谷期，在这期间由于租房需求量的减少，租赁市场成交量和月租金均价一般都会出现小幅回落；二季度和三季度相对来说则是租赁市场的旺季，其中涵盖了3-4月份由返京求职务工人员带来的春季租赁高峰和6-7月份由暑期大中专院校毕业生带来的暑期租赁高峰，在这期间，尤其是两个租赁高峰期间，租房需求集中爆发，租赁市场成交量和月租金均价一般都会出现明显上涨。


仍有降价空间


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从前10月的数据来看，虽然今年的北京楼市整体表现得跌宕起伏，但北京的租赁市场却是一如既往的“循规蹈矩”，完全照着往年的规律在运行。


进入10月以后，市场不再有新的规模性租赁需求入市，旧有租赁人群也大都处在稳定的租赁期内，没有换租需求，市场因此热度不高，成交客户的看房次数、成交房源的被看次数都在增加，市场的交易节奏明显放缓，随着租赁淡季的到来，租赁需求的减少，供求矛盾的缓解，租金价格也持续下降。


胡景晖表示，随着春节的逐渐临近，北京租赁市场不仅没有新的需求产生，反而还会随着人口的外流进一步萎缩。因此，淡季还将持续，直到明年春节结束，而价格还有一定的下降空间，很有可能跌回年初时2月的淡季水平。


租客逐渐年轻化

10月的热门租赁区域中，回龙观依旧是最大的热门，接下来依次为北苑、上地，清河地区本月的租赁交易量排进前五，位列第四，立水桥则降至第五。此外，回龙观的租金仅2612元/套，较为亲民的价格也在一定程度上吸引了更多租客的选择入住，并使得回龙观长期成为了北京最热门的租赁区域。


从户型结构来看，10月一居室的成交均价为4062元/套，环比下降了4.0%，交易量占比为29.4%，环比减少了0.3个百分点。两居室的成交均价为4888元/套，环比下降了0.4%，交易量占比为43.4%，环比减少了1.3个百分点。三居室成交均价为4438元/套，环比下降了7.0%，交易量占比为21.2%，环比增加了1.0个百分点；其他户型均价为3145元/套，环比上涨1.2%,交易量占比为6%，环比增加了0.7个百分点。


量价之外，通过2014年至今每季度的客户年龄分析，伟业我爱我家集团市场研究院发现，北京租赁市场上的80后人群占比逐步缩小，从曾经的超半数下降到了四成左右，但依旧是最大的群体。与此相反，90后的占比从一成逐渐增加到了如今的将近三成，成为了目前北京住房租赁市场的第二大需求群体。


今年10月，80后租房人群占比较9月增加1.7%，占45.1%，依旧是北京住房租赁市场的主力。90后群体占29.2%，与9月基本持平，仅有0.2%的下浮。70后群体占比环比减少了2.1个百分点，其他人群则环比增加了0.6个百分点。

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