北京楼市降温蔓延：成交降六成豪宅领跌
2016/11/07 00:00:00
新政效应正在持续发酵，北京楼市呈现出逐步降温的态势，统计显示，豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显，10月成交量下滑超过六成。时值初冬，高端楼盘却已感受到深深的寒意。
楼市降温蔓延
“我们的客户流失了超过10％”，门头沟一家楼盘的销售人员对北京商报记者透露，新政后她所负责的楼盘退房客户明显增多，一些客户的首付款因政策调整出现较大幅度上涨而出现了问题，项目将对前期的蓄客情况进行重新摸底统计。
该项目的遭遇在楼市已不再是个案，“9·30”后，全国20多个城市密集发布调控政策，今年楼市传统旺季“银十”已风光不再。相关研究机构发布的数据显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。
其中，10月北京新房成交8368套，环比下降40.5%；成交面积环比下降30.2%；成交均价36129元/平方米，环比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上涨20.8%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策调控的效果在10月的显现相比9月效果更明显。一方面，市场预期发生了改变，恐慌性交易需求也开始减少；另一方面，受各地限购、限贷政策影响，热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度，逼迫开发商销售更规范。
随着交易量的下滑，房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看，10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米，环比上涨4.6%；别墅产品成交均价4万元/平方米，环比微涨2.2%；而商住房成交均价2.84万元/平方米，环比下跌11.6%。
豪宅领跌
相比楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。
最新统计显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。但从价格上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰，并超越7月创造的价格纪录，达到历史新高。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，“京八条”新政执行一个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。
分析显示，一方面受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投 资型客群均受到波及，特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅的销量放缓。
另一方面，北京对于预售价格和销售价格的管控，一些项目取证困难，不得不延迟上市。从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况将持续至明年。
此外，从成交特征来看，10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套，占比高达51%，居绝对主导地位，相比9月的市场占比提高了25个百分点。
市场预期改变
“高端项目的成交量还可能进一步下滑，”一位业内人士分析，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。事实上，越来越多的计划入市楼盘出现“爽约”现象。记者在踩盘时发现，位于海淀区西北旺的地价标杆项目——首创天阅西山（资料、团购、论坛）项目售楼处就处于“歇业”状态。
据机构统计，11月北京住宅市场预计有13个项目入市，其中包括华润昆仑域（资料、团购、论坛）、绿地·海珀云翡（资料、团购、论坛）等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园（资料、团购、论坛）、金地未未来（资料、团购、论坛）等在内的6个老项目后期。这些计划入市的项目中，只有华润昆仑域、绿地·海珀云翡是豪宅项目。其中，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地·海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。
业内人士预计，这两个高端项目在定价上可能会比较谨慎，定价过高要么难以取证，要么客户不买账而出现踏空。
北京土地政策的调整也正在让楼市预期发生改变。10月28日，北京“控地价、限房价”的土地交易政策正式落地，海淀及大兴的四宗地块具体限价也对外公布，而且四宗地块均实施“90/70”政策。
随着市场预期的改变，“控地价、限房价”将有效抑制开发商拿高价地的积极性，甚至杜绝地王出现的可能，高端项目供应将呈下降趋势。但也有专家给出另外的预测，就是随着“90/70”政策的重新实施，加之自住房的供地增加，未来新增供应将以中小户型为主，大户型的公寓供应受到挤压，供应稀缺，但高端改善客群对于居住面积和品质的高要求不会改变，大户型豪宅在调控后仍会保持一定程度上的坚挺。
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