高尔夫地产还火爆吗？球友远方的家在哪里？
2017/09/22 00:00:00
高尔夫一向与房地产脱不开干系。在过去的5年中，房地产升值和拆迁补偿着实让一部分人富足起来，也套牢了不少年轻人的梦想和远方。那么，随着新一轮的限购政策出台，还有没有值得投资的高尔夫地产呢？
中央为了解决投机房地产所带来的金融风险，不仅推出了一系列限购政策，加大了首付款比例，还不时向房地产商“吹风”，一方面减少土地出让面积，喊话房企积极出清囤积的房源，力求为房市开源节流；另一方面，政府从价格上限定了单位均价的天花板，压缩了炒房者的哄抬空间。从大趋势上看，全国房价的上涨趋势得以放缓。其中，一线城市包括北上广深，连同二线热点城市天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛等都或早或晚地落实了政府新政，房价持续下降，新房和二手房交易量出现了明显的萎缩。
一方面政策打压，往日炒房团的风光不再；另一方面某些前几年不受市场关注的新兴地区，反而因为躲过了限购的“关照”，成为市场中热钱追逐的新目标。大形势、大环境下，北方高尔夫球友如何选择一座宜居城市过冬，躲避寒冷和雾霾，悠然地在蓝天绿草间挥杆18洞，这样的城市，相当引人关切！这样的地产，买了，住了，未来还能升值，岂不美哉！
一线城市的房产增值速度放缓《证券日报》在8月22日刊登的一篇记者调查性文章《北京通州二手房降5000元，交易量止跌中介忙加班》引发了网络广泛转载。文章中以北京通州区部分小区的价格和成交量举例，论述了自“3·17”新政实施以来，北京市通州区整体房价下降超过10%的现况，以及交易量触底反弹的后市预期，下面是文章的部分内容：
“据我爱我家集团副总裁胡景晖透露，今年4月份以来，（通州区）华业东方玫瑰小区一共成交了10多套房，这意味着一个月平均仅3套左右的成交量。虽然8月上旬的市场活跃度较之前有所提高，有一定的触底企稳并逐步回升的迹象，但幅度较为有限。
“华业东方玫瑰小区成交价最高时为今年一季度，成交均价高达5.8万元／平方米。今年3月下旬，有一套约90平方米两居室总价甚至高达566万元，单价高达6.2万元／平方米。不过，从链家网最新数据显示，今年7月份，上述小区成交均价为5.37万元／平方米。由此可见，该小区房价每平方米大概下降了约5000元……
“对此，胡景晖认为，‘3·17新政’后，北京二手房市场热度骤降，各中介机构的实际交易量迅速触底，并持续冷清了数月。网签量虽因时间上的滞后性降势稍缓，但经过4月份、5月份、6月份的连续下降后也基本触底，进一步下降的空间已然不大。”
众所周知，由于教育、医疗、经济、发展空间等等资源的不均衡造成了北上广深等一线城市常年人口净流入的趋势，撬动了近十年来房价的轮番上涨。但是，“一线城市房价领涨抗跌”的神话在面对政府一轮又一轮的严厉“政策大锤”击打下，也不得不败下阵来。
虽然严厉的限购政策掐断了炒房者的购买资质，但是中国的城市化进程和人口自然增长及流动仍然是房市没有垮塌的重要根基。在预测可能存在的房地产价值洼地之前，我们有理由弄清楚一件事——
人都去哪儿了？以往的新闻中经常提到，中国的总人口达到了11亿、12亿、13亿……但是最近这样的数字已经很少被提及了。国家统计局的人口普查数据如何呢？
在过去的5年中，中国大陆人口增加了3565万人——从2011年的13.47亿，到2016年底变成了13.82亿（2017年达到14亿不成问题）——相当于新增一个加拿大，或一个半澳大利亚的人口。
人口增长是一方面，更重要的是人口的流动拉动了房地产市场的需求。《史记》中的《货殖列传》早有概括：“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”没有资源配置的不均衡，就不会有如此大规模的人口流动，也就不会有这十年一轮又一轮被炒起来的房屋交易。
我们浏览了国家统计局公布的官方数字发现，人口总量在500万以上的特大城市，在人口流动中，它们从来都是最大块头的磁铁；同时人口低于500万的省会城市、特区城市，作为区域中心城市，它们的吸附效应绝对不容小觑。人口增幅各自不同，以下33个城市在过去五年中加总净增了1902万人口：
过去三十年，这种流动在中国创造了人类历史上最长的经济高速增长，同时还有令工薪阶层抱怨的高房价时代。显然，决定一个城市或地区人口增减的主因不是人口自然增减，而是人口的流动，换句话说，面对钱、机会、上升空间、教育、安全、生活便利等经济和环境条件的诱因，人们用脚做出了自己的选择。有城市被选择，自然就有城市被抛弃。过去五年，核心城市中出现人口负增长的有8个，人口下降最大的也是一个超大城市。人口净流出城市集中在传统农业大省以及曾经辉煌过的东北老工业基地，这大概也是某种轮回。
人口普查的数据，给人简单粗暴的直观冲击。大部分增长都在情理之中，也有一小部分令人出乎意料，比如，人口超过1000万的超大城市中还有石家庄、保定、临沂、南阳，和它们对应的可是北上广深这样的一线城市，以及新晋成为准一线城市的天津、成都、重庆、武汉，还有老牌的哈尔滨。
房地产界有一句经典的断言：短期看政策、中期看供需、长期看人口。政策，普通人捉摸不透；供需，老百姓决定不了；只有人口流动性，有国家调查的数据可供参考——大致可以判断出一座城市未来的房地产增值情况。
其一，很多城市将陆续出现无人接盘的情况。人多的地方，需求旺盛，涨价可以理解；反之，人口流失的地方，房价能维持小幅增长，都属不易了。当人口增长减缓，而且减缓的范围还在扩大，那问题就出现了。这些城市里的房子今后还能卖给谁？如果再考虑到中国房市讳莫如深的“空置率”，这个问题就会被瞬间放大。
其二，人口流入迅猛的地方可以重点关注，比如天津、北京、深圳、广州、重庆、郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄都属于过去五年人口增长超过50万的城市。另外，还有最近十年出现百万增长的城市，比如东莞和厦门，这样的增长不是三五年时间可以自然消化的。它们都值得投资者重点关注。值得注意的是，北京、天津和上海在2016年出现了人口增长幅度大幅下降的情况——基于政策干预以及这些城市越来越大的生存压力，很容易导致人口的向外流动。
其三，房价走势与人口变动出现严重背离的城市也值得关注。人口增幅不错，而房价却长期低迷的地方，比如广州、重庆、成都、西安、长沙都是值得投资的下一轮热点区域。以西安为例，过去五年新增人口31.9万，人口增长呈加速态势，而过去一年的房价却出现了负增长。西安是西部少有的复合型城市，产业配置合理，人才流入层次较高。房价出现负增长在正常情况下无论如何都难以理解，只能将之归因于人为干预。
其四，城市化完成度低的地方可以适度关注。中国仍有一些省份的农业人口占比较高，城市化程度低，这些人口稠密城市在近些年实现了自我扩张，比如合并了简阳的成都，刚刚落成高铁站的昆明等等。提升城市化水平可以创造大量需求，如果人口还在增长，那就意味着机会。
警惕：人口增长有限，房价上涨迅速的城市包括苏州、南京、珠海。以苏州为例，过去五年人口增长10.7万，年均2.1万，房价却蹿升至全国第14，最近一年涨幅44%。可能存在的因素有二：要么是历年来积累的外来人口量还没完全消化，要么是城市住房供地严重不足。如果这两个因素都没有，就要保持高度警惕了。
人口是一个城市经济决策最基本的依据，它的变动不如房产增值那么直观，但是，通过观察一座城市常住人口的变化，我们可以得出很多有意思的结论——你所处的城市是在被抛弃之列还是欣欣向荣？换句话说，如果你打算去一个城市买房和生活，这笔数额巨大的投资能否包赚不赔？
高尔夫人远方的家在哪里？分析了这么多，有需求的高尔夫人不禁会问：“到底去哪里买房来安置我远方的家？”选择冬天打球过冬的宜居城市房地产，要看以下条件。
第一，这个城市的房地产价格偏低，仍存在上涨的空间，并且不限制外地人购买。很多超大城市的房地产价格仍维持在相对低的水平，例如重庆、郑州、成都、武汉，但是后面三个在限购名单上，即使价格存在上升空间，有钱买不到也是无济于事。
第二，既然作为北方人冬季迁徙的第三居所，所处的环境是否适宜居住，就成为了投资者重点考虑的问题。比如上文提到的西安，整座城市正在如火如荼地进行基础建设，投资期房尚能接受——相信没有人愿意把过冬居所，迁移至工地现场之中——如果真要住在那里，相信它的空气质量并不比北方其他城市要好多少。
第三，基础配套设施是否完善。想必大部分购买越冬居住房产的业主都是上有老下有小的社会精英。除了高尔夫球场，必要的生活配套设施，方便的交通出行，也是全家人生活必不可少的考虑因素。我们并不是要去一片荒无人烟的地方避世（那也不是房地产投资的上选），而是既要山清水秀耐得住寂寞，也要歌舞升平阅得繁华。
每个人都有自己眼中的蒙娜丽莎。或许看完本文，你已经拿起手机开始查阅起心中理想的那个目的地的行情了。最后别忘了，天下没有包赚不赔的投资方法，享受快乐的人生才是终极目的。
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中央为了解决投机房地产所带来的金融风险，不仅推出了一系列限购政策，加大了首付款比例，还不时向房地产商“吹风”，一方面减少土地出让面积，喊话房企积极出清囤积的房源，力求为房市开源节流；另一方面，政府从价格上限定了单位均价的天花板，压缩了炒房者的哄抬空间。从大趋势上看，全国房价的上涨趋势得以放缓。其中，一线城市包括北上广深，连同二线热点城市天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛等都或早或晚地落实了政府新政，房价持续下降，新房和二手房交易量出现了明显的萎缩。
一方面政策打压，往日炒房团的风光不再；另一方面某些前几年不受市场关注的新兴地区，反而因为躲过了限购的“关照”，成为市场中热钱追逐的新目标。大形势、大环境下，北方高尔夫球友如何选择一座宜居城市过冬，躲避寒冷和雾霾，悠然地在蓝天绿草间挥杆18洞，这样的城市，相当引人关切！这样的地产，买了，住了，未来还能升值，岂不美哉！
一线城市的房产增值速度放缓《证券日报》在8月22日刊登的一篇记者调查性文章《北京通州二手房降5000元，交易量止跌中介忙加班》引发了网络广泛转载。文章中以北京通州区部分小区的价格和成交量举例，论述了自“3·17”新政实施以来，北京市通州区整体房价下降超过10%的现况，以及交易量触底反弹的后市预期，下面是文章的部分内容：
“据我爱我家集团副总裁胡景晖透露，今年4月份以来，（通州区）华业东方玫瑰小区一共成交了10多套房，这意味着一个月平均仅3套左右的成交量。虽然8月上旬的市场活跃度较之前有所提高，有一定的触底企稳并逐步回升的迹象，但幅度较为有限。
“华业东方玫瑰小区成交价最高时为今年一季度，成交均价高达5.8万元／平方米。今年3月下旬，有一套约90平方米两居室总价甚至高达566万元，单价高达6.2万元／平方米。不过，从链家网最新数据显示，今年7月份，上述小区成交均价为5.37万元／平方米。由此可见，该小区房价每平方米大概下降了约5000元……
“对此，胡景晖认为，‘3·17新政’后，北京二手房市场热度骤降，各中介机构的实际交易量迅速触底，并持续冷清了数月。网签量虽因时间上的滞后性降势稍缓，但经过4月份、5月份、6月份的连续下降后也基本触底，进一步下降的空间已然不大。”
众所周知，由于教育、医疗、经济、发展空间等等资源的不均衡造成了北上广深等一线城市常年人口净流入的趋势，撬动了近十年来房价的轮番上涨。但是，“一线城市房价领涨抗跌”的神话在面对政府一轮又一轮的严厉“政策大锤”击打下，也不得不败下阵来。
虽然严厉的限购政策掐断了炒房者的购买资质，但是中国的城市化进程和人口自然增长及流动仍然是房市没有垮塌的重要根基。在预测可能存在的房地产价值洼地之前，我们有理由弄清楚一件事——
人都去哪儿了？以往的新闻中经常提到，中国的总人口达到了11亿、12亿、13亿……但是最近这样的数字已经很少被提及了。国家统计局的人口普查数据如何呢？
在过去的5年中，中国大陆人口增加了3565万人——从2011年的13.47亿，到2016年底变成了13.82亿（2017年达到14亿不成问题）——相当于新增一个加拿大，或一个半澳大利亚的人口。
人口增长是一方面，更重要的是人口的流动拉动了房地产市场的需求。《史记》中的《货殖列传》早有概括：“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”没有资源配置的不均衡，就不会有如此大规模的人口流动，也就不会有这十年一轮又一轮被炒起来的房屋交易。
我们浏览了国家统计局公布的官方数字发现，人口总量在500万以上的特大城市，在人口流动中，它们从来都是最大块头的磁铁；同时人口低于500万的省会城市、特区城市，作为区域中心城市，它们的吸附效应绝对不容小觑。人口增幅各自不同，以下33个城市在过去五年中加总净增了1902万人口：
- 人口增长超过100万的有5个城市：天津以207万居首，后面依次是北京、深圳、广州、重庆；
- 人口净增50万以上100万以下的有6个城市：郑州、成都（不含简阳）、武汉、上海、长沙、石家庄；
- 人口净增25万以上50万以下的有22个城市：杭州、青岛、阜阳、泉州、福州、保定、济南、合肥、临沂、信阳、南宁、乌鲁木齐、西安、厦门、沧州、贵阳、菏泽、南昌、永州、邯郸、邵阳、大连。
过去三十年，这种流动在中国创造了人类历史上最长的经济高速增长，同时还有令工薪阶层抱怨的高房价时代。显然，决定一个城市或地区人口增减的主因不是人口自然增减，而是人口的流动，换句话说，面对钱、机会、上升空间、教育、安全、生活便利等经济和环境条件的诱因，人们用脚做出了自己的选择。有城市被选择，自然就有城市被抛弃。过去五年，核心城市中出现人口负增长的有8个，人口下降最大的也是一个超大城市。人口净流出城市集中在传统农业大省以及曾经辉煌过的东北老工业基地，这大概也是某种轮回。
人口普查的数据，给人简单粗暴的直观冲击。大部分增长都在情理之中，也有一小部分令人出乎意料，比如，人口超过1000万的超大城市中还有石家庄、保定、临沂、南阳，和它们对应的可是北上广深这样的一线城市，以及新晋成为准一线城市的天津、成都、重庆、武汉，还有老牌的哈尔滨。
房地产界有一句经典的断言：短期看政策、中期看供需、长期看人口。政策，普通人捉摸不透；供需，老百姓决定不了；只有人口流动性，有国家调查的数据可供参考——大致可以判断出一座城市未来的房地产增值情况。
其一，很多城市将陆续出现无人接盘的情况。人多的地方，需求旺盛，涨价可以理解；反之，人口流失的地方，房价能维持小幅增长，都属不易了。当人口增长减缓，而且减缓的范围还在扩大，那问题就出现了。这些城市里的房子今后还能卖给谁？如果再考虑到中国房市讳莫如深的“空置率”，这个问题就会被瞬间放大。
其二，人口流入迅猛的地方可以重点关注，比如天津、北京、深圳、广州、重庆、郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄都属于过去五年人口增长超过50万的城市。另外，还有最近十年出现百万增长的城市，比如东莞和厦门，这样的增长不是三五年时间可以自然消化的。它们都值得投资者重点关注。值得注意的是，北京、天津和上海在2016年出现了人口增长幅度大幅下降的情况——基于政策干预以及这些城市越来越大的生存压力，很容易导致人口的向外流动。
其三，房价走势与人口变动出现严重背离的城市也值得关注。人口增幅不错，而房价却长期低迷的地方，比如广州、重庆、成都、西安、长沙都是值得投资的下一轮热点区域。以西安为例，过去五年新增人口31.9万，人口增长呈加速态势，而过去一年的房价却出现了负增长。西安是西部少有的复合型城市，产业配置合理，人才流入层次较高。房价出现负增长在正常情况下无论如何都难以理解，只能将之归因于人为干预。
其四，城市化完成度低的地方可以适度关注。中国仍有一些省份的农业人口占比较高，城市化程度低，这些人口稠密城市在近些年实现了自我扩张，比如合并了简阳的成都，刚刚落成高铁站的昆明等等。提升城市化水平可以创造大量需求，如果人口还在增长，那就意味着机会。
警惕：人口增长有限，房价上涨迅速的城市包括苏州、南京、珠海。以苏州为例，过去五年人口增长10.7万，年均2.1万，房价却蹿升至全国第14，最近一年涨幅44%。可能存在的因素有二：要么是历年来积累的外来人口量还没完全消化，要么是城市住房供地严重不足。如果这两个因素都没有，就要保持高度警惕了。
人口是一个城市经济决策最基本的依据，它的变动不如房产增值那么直观，但是，通过观察一座城市常住人口的变化，我们可以得出很多有意思的结论——你所处的城市是在被抛弃之列还是欣欣向荣？换句话说，如果你打算去一个城市买房和生活，这笔数额巨大的投资能否包赚不赔？
高尔夫人远方的家在哪里？分析了这么多，有需求的高尔夫人不禁会问：“到底去哪里买房来安置我远方的家？”选择冬天打球过冬的宜居城市房地产，要看以下条件。
第一，这个城市的房地产价格偏低，仍存在上涨的空间，并且不限制外地人购买。很多超大城市的房地产价格仍维持在相对低的水平，例如重庆、郑州、成都、武汉，但是后面三个在限购名单上，即使价格存在上升空间，有钱买不到也是无济于事。
第二，既然作为北方人冬季迁徙的第三居所，所处的环境是否适宜居住，就成为了投资者重点考虑的问题。比如上文提到的西安，整座城市正在如火如荼地进行基础建设，投资期房尚能接受——相信没有人愿意把过冬居所，迁移至工地现场之中——如果真要住在那里，相信它的空气质量并不比北方其他城市要好多少。
第三，基础配套设施是否完善。想必大部分购买越冬居住房产的业主都是上有老下有小的社会精英。除了高尔夫球场，必要的生活配套设施，方便的交通出行，也是全家人生活必不可少的考虑因素。我们并不是要去一片荒无人烟的地方避世（那也不是房地产投资的上选），而是既要山清水秀耐得住寂寞，也要歌舞升平阅得繁华。
每个人都有自己眼中的蒙娜丽莎。或许看完本文，你已经拿起手机开始查阅起心中理想的那个目的地的行情了。最后别忘了，天下没有包赚不赔的投资方法，享受快乐的人生才是终极目的。
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