“9·30”新政满月北京住宅成交下降

一锺小情绪

　　 “9·30”新政对楼市的影响正在逐渐显现。10月份北京新房、二手房成交价格涨幅放缓，网签量出现明显下降。面对新的市场情况，购房者开始处于新的观望阶段。


　　中原地产研究中心统计数据显示，10月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约3353套，相比前几个月有明显下调，环比9月跌幅达到39%；成交均价40670元/平方米，与9月相比每平方米仅上涨1243元，涨幅明显收窄。二手房方面，10月二手住宅共签约20950套，环比下调幅度为31%；成交均价为4.5万元/平方米，相比9月份均价4.42万/平方米微涨，涨幅明显放缓。

　　从成交情况看，北京楼市已经进入二手房为主的时代。新政落地之后，首付比例提高，使得一部分购房者因支付能力不足而放弃购房，一部分购房者因市场预期变动进而转为观望状态，因此导致交易量减少。


　　“北京二手房市场买卖双方的心态已然发生转变。购房者由恐慌趋于冷静，不再着急入市，转而等待观望；业主端惜售、涨价现象不再，部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价，以期尽快变现脱手。显然，‘9·30’新政已经扭转了北京楼市曾经的过热态势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，随着市场实际交易量的下滑，11月份北京二手住宅网签量还将继续大幅回落，“部分前期房价涨幅过快区域的房价以及大户型房价将出现明显回落。”


　　中原地产首席分析师张大伟表示，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的房价很可能出现调整。新政之后，北京房地产市场的成交结构逐渐向中小户型转移，中高端市场受到约束，这将使很多豪宅的入市难度增加，“特别是地王项目，取得预售证难度大涨。如果延缓入市，要面临巨大的资金压力，如果加快入市，则面临政策压力，市场有望快速降温。”


　　海淀自住房地块低溢价成交
　　“限房价、竞地价”试点将降温土地市场

　　昨日，海淀区西北旺镇自住房地块成为北京近年来成交速度最快的住宅用地，仅经过9轮竞价，便由中铁以21.5亿元夺得。原本应于昨日竞拍的另外四宗住宅用地则因试点“限房价、竞地价”延期入市。


　　记者了解到，海淀西北旺地块共吸引了中铁、首开、万科、碧桂园等8家企业到现场参与竞拍。但是现场举牌情况并没有想象中激烈，仅经过9轮举牌，中铁便以21.5亿元总价摘得，溢价率8%。


　　土地市场一直较为火热，之所以这次迅速成交，与该地块的建设条件有直接关系。根据要求，该地块须配建36000平方米“公共租赁住房”，由海淀区政府指定机构回购，回购价格20000元/平方米。居住剩余建筑规模全部建设“自住型商品住房”，最大套型面积90平方米，销售限价35000元/平方米(含全装修成本)。“房企开发基本只能覆盖成本。”中原地产首席分析师张大伟表示。


　　在“9·30”新政中，与土地相关的调控内容是重头戏，如进一步加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例等。截止到昨日，今年以来北京住宅用地一共只成交了8宗，接下来，北京将迎来6宗土地集中入市。不过，近日北京市规划国土委就海淀永丰产业基地三宗地块和大兴黄村镇地块发布第二次补充公告，进一步细化这4宗“限房价、竞地价”试点地块的竞买规则及形成住宅后的销售价格。海淀区永丰产业基地的三宗地块，平均销售限价为53400元/平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平方米。这几宗土地也因此延期入市。


　　“限房价直接打击开发商拿高价地的预期和积极性，限价后基本杜绝了地王的可能性。”中原地产首席分析师张大伟认为，“与其他城市的摇号卖地相比，‘限房价、竞地价’直接影响未来售价市场，北京房地产市场的降温可以预期。”

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