【聚焦】高尔夫地产地段选择三标准旅游目的要区别对待 ...

lk陈江

1.不同的地块，价值差异巨大
　　(1)一二线城市的近郊地块
　　从市场运营的角度看，最好的高尔夫地产用地是一二线城市的郊区地块。但这类大型城市的近郊土地现在已很难取得，而且从成本上考虑，近郊地块对于需要占用一千多亩地做高尔夫球场配套未必划算。
　　(2)一二线城市的远郊地块
　　大多数高尔夫项目会选择距离一二线城市不太远的远郊地段。这样的地块开发价值较高，球场运营压力也较小。
　　(3)近一线城市的三四线城市
　　价值次之的地块是靠近一二线城市，距离在1个半小时车程左右的三四线城市地块。这样的地块拿地成本不高，而且大多数地区没有限购、限贷的政策，利于目标客户购买。
　　2.不同区域的两小时车程地段价值不同
　　三四线城市如果交通便利，距离经济发达的一线城市在两小时左右的车程范围内，也可选择，比如长三角、珠三角、京津唐地区范围内。这样的地块如果放到内地中西部经济和高尔夫球市场均欠发达的地区，又非旅游城市或者高尔夫旅游度假目的地就非常不好。这样的项目面临的地产销售压力最大，球场经营困难重重。然而，近年许多新项目往往在这类地区。究其原因，大部分都非投资者理性选择的结果，这类地块的背后往往意味着当地政府招商政策更优惠；为吸引投资，会默许开发商建设高尔夫球场和别墅项目。
　　3.旅游目的地做高尔夫项目要因地域区别对待
　　单纯从高尔夫球场经营来看，已成为高尔夫旅游度假目的地的地区之间市场潜力和客户结构也非常高尔夫地产地段选择3大标准
　　高尔夫地产地段选择3大标准
　　1.不同的地块，价值差异巨大
　　(1)一二线城市的近郊地块
　　从市场运营的角度看，最好的高尔夫地产用地是一二线城市的郊区地块。但这类大型城市的近郊土地现在已很难取得，而且从成本上考虑，近郊地块对于需要占用一千多亩地做高尔夫球场配套未必划算。
　　(2)一二线城市的远郊地块
　　大多数高尔夫项目会选择距离一二线城市不太远的远郊地段。这样的地块开发价值较高，球场运营压力也较小。
　　(3)近一线城市的三四线城市
　　价值次之的地块是靠近一二线城市，距离在1个半小时车程左右的三四线城市地块。这样的地块拿地成本不高，而且大多数地区没有限购、限贷的政策，利于目标客户购买。
　　2.不同区域的两小时车程地段价值不同
　　三四线城市如果交通便利，距离经济发达的一线城市在两小时左右的车程范围内，也可选择，比如长三角、珠三角、京津唐地区范围内。这样的地块如果放到内地中西部经济和高尔夫球市场均欠发达的地区，又非旅游城 市或者高尔夫旅游度假目的地就非常不好。这样的项目面临的地产销售压力最大，球场经营困难重重。然而，近年许多新项目往往在这类地区。究其原因，大部分都 非投资者理性选择的结果，这类地块的背后往往意味着当地政府招商政策更优惠；为吸引投资，会默许开发商建设高尔夫球场和别墅项目。
　　3.旅游目的地做高尔夫项目要因地域区别对待
　　单纯从高尔夫球场经营来看，已成为高尔夫旅游度假目的地的地区之间市场潜力和客户结构也非常不同。
　　比 如，环黄海、环渤海地区城市圈，此地海上交通或航空交通方便，日、韩高尔夫客流旺，很利于做高尔夫球场推广；比如，海南、云南等球场比较扎堆的区域，度假 客户量大，可以选择单纯做球场经营，但地产销售的压力就非常大，因为当地高尔夫球爱好者数量有限，当地能接受和消费高尔夫球生活方式的房产潜在客户较少， 地产项目的地缘性、制约性难以克服。
　　在这类市场条件下，判断是否要做成高尔夫地产项目，重点要考虑主流客户会将这里作为第一居所还是第二、第三居所。值得警惕的是，海南近年大型旅游地产如雨后春笋，但多个项目销售不畅，继20世纪90年代后，有可能再次引发“海南地产泡沫”破灭。
　　高尔夫地产地段选择3大标准不同。
　　比如，环黄海、环渤海地区城市圈，此地海上交通或航空交通方便，日、韩高尔夫客流旺，很利于高尔夫地产地段选择3大标准做高尔夫球场推广；比如，海南、云南等球场比较扎堆的区域，度假客户量大，可以选择单纯做球场经营，但地产销售的压力就非常大，因为当地高尔夫球爱好者数量有限，当地能接受和消费高尔夫球生活方式的房产潜在客户较少，地产项目的地缘性、制约性难以克服。
　　在这类市场条件下，判断是否要做成高尔夫地产项目，重点要考虑主流客户会将这里作为第一居所还是第二、第三居所。值得警惕的是，海南近年大型旅游地产如雨后春笋，但多个项目销售不畅，继20世纪90年代后，有可能再次引发“海南地产泡沫”破灭。