公共球场取代会员球场——大猜想之球场篇

千林

在垃圾场、水泥厂、炼油厂等等工业废地上覆盖高尔夫球场，不仅保持了环境卫生，同时解决了耕地问题

什么叫会员制俱乐部？

百度百科给出的答案是：会员兴趣相投，乐于享受高品味的生活，藉此扩大社交圈，俱乐部采取封闭式，只对会员开放，为他们提供功能完备的设施和妥善周到的服务。那么，高尔夫球会的会员制，大概可以引申为只有受邀请才能进入、参观或打球，强调的就是小圈子文化，有着共同的品味和高尔夫爱好的人凑在一起的组织。


在国外，高尔夫球会将开发成本做价，分成几百份股权，公开或非公开发售，每一位认购股权的人就成为了会员，也可以说是这项资产的业主组成的一部分。开发商在售清会籍之后，实际上等于转让了一部分股权。球会经营者一般由业主委员会决定——业主委员会是业主推选出来的——是委托专门机构经营，还是从业主中选举产生，都是大家商量着办。

如果球会想要举办活动，经营者需要向会员们征集意见，会员有权享受其中的利益，比如配对赛名额、最佳看台位置、会籍升值；同时要承担相应的义务，例如赛事服务、运营费用、封场期不能打球等等……这样或许才能体现出当初投资的价值，也表现出了合作、民主和契约精神的文明。

中国球会希望和会员和谐相处，恐怕很难。


在开业初期，球会一般会请有销售能力的团队，重金鼓励他们卖会籍，以期尽快回笼资金，等销售差不多了，开发商会换成有运营能力的管理者，以减少后续维护球场的投入。销售团队看重销售返利，不会替业主考虑长远，诸如公司卡、不记名卡等“中国特色”应运而生。这些非实名卡侵蚀着球会日后的营运收入，同时搅乱了订场价格。开发商追求短期效益给自己刨的坑，为日后管理埋下隐患——继任者无法管控订场渠道——使得很多城区周边位置很好的球场，常年人满为患，一方面会员投诉订不上场，另一方面球会却年年赔钱。这也是高尔夫经理人难以在一家球会从一而终的原因之一。


再者，会员构成千姿百态，各自的目的也不尽相同。以北京五环边的清河湾球会举例，会籍已经趋于饱和，但是每年仍有两成会费收不上来。“原因有很多，一部分会员从未出现过，另外一些人躲着不交，球会只能限制他们行权，但拿会籍没有办法。”据不愿具名的球会工作人员说，“这部分损失只好从营运收入中贴补，归根结底还是球会买单。”话虽如此，球会肯定不会坐视亏空不理，只好借题发挥多承办商业活动，最终损害的依然是会员的打球权益。

这里不得不安利一下，国外高级球会在接受新会员入会申请时，业主委员会将对新来者的资质进行评定，这是十分必要的：财产来源是否合法、所处的社会地位、人品信誉，甚至言谈举止都是考核的内容之一，这样是在维护大多数会员的利益。“道不同，不相谋”。很遗憾，中国球会现阶段还达不到如此硬气。

最后，订场渠道的多样化，导致打球价格越来越透明：银行卡、4S店、品牌VIP活动、球队、App、各类赛事等等……把高尔夫爱好者的打球时间拆分到不同场合。某球会会员算过一笔账：“会籍年费8000元，但是我每年回主场还打不满10场球，这笔钱我交给订场公司，也用不了这么多，我为什么要交年费呢？”我们有理由猜测，球会能收到八成年费，都是总经理尽心尽力的成果；能收到六成以上，也是及格的表现了。


导致日后种种问题，毛病出在根源上——球会的土地所有权不明确，或者说很明确——企业都是租国家的土地，即在有限的时间内，实现项目的价值最大化。在中国购买会籍相当于买了一张贵宾资格——只有利益没有义务的许诺，似乎都不能长久。更有甚者，个别黑心球会的会员甚至订不到好的开球时间，会员权益得不到保障，会员投诉无门。为什么？政府明文规定从2004年开始就不批准球场立项了，会员甘冒风险，风险自负。

国外的开发商难道不担心资金回笼问题吗？他们还真不担心，不管是私人土地还是向政府租赁，合约一旦成立，是不受政策风向的影响的。中国开发商既幸运又缺乏安全感：需要高尔夫拉动地段升值的时候，政府“爱你没商量”；为清理整顿，拆除高尔夫球场，也是毫不心慈手软。中国的开发商受资金回报周期和政策不确定性的制约，必须做“短跑运动员”，造成中国高尔夫的乱象，实属无奈。

我们不妨站在开发商的角度思考：几十亿上百亿的房地产，光银行利息每年要付多少钱？而土地租期只有几十年，刨去建造工期，所剩更少，依靠高尔夫球场的营运收入，肯定不如炒作房地产赚钱。高尔夫球场推动房地产升值，开发商不宣传高尔夫的高大上，难道贴近平民化吗？除非有后续的房地产开发需要，否则让地产商在高尔夫球场上持续投入，商业逻辑说不通。


何况政府现在对高尔夫球场保持高压态势：一方面，很多球场现在生死未卜，比如北京在去年消失了六家球场（国际、翡翠湖、人济、京城、伯爵园和加州水郡），实际上部分球会并未收到退出通知，但也被执法部门强制夷平，现在仍未结案，会员们的权益如何保障尚不可知，但前途愁云密布，球会和会员的心情，恐怕都不会太好；另一方面，中央八项规定落地，很多地方官员当初取得会籍时来路不正，现在正急于脱手，坊间传言，市场标价60万的会籍，二手中介可以净赚20万，却也无人问津。在前有堵截，后有追兵的大环境下，二手会籍都跌破发行价了，新会籍的销路自然可想而知了。


既然会员制球场在现阶段行不通，公众球场的可能性又浮出水面。

公众球场，顾名思义没有会员——所有的规则都由经营者制定——球场和打球者的关系成为了商家和消费者。好比餐馆和食客，餐馆可以根据市场机制定价，食客也可以自由选择是否消费，这就让买卖双方的矛盾减少了很多。

在国外，公众并不意味着廉价，著名的圆石滩就是公众球场，一场球打下来，非要几千美金不可（球手必须入住球会酒店）。但是中国高尔夫现阶段的不确定因素太多，而高风险又没有带来高回报——除非政策扭转，哪怕是不压制——在中国斥巨资建公众球场，现在还不太现实。


畅想一下吧！中国未来的公众球场面对哪类客人呢？注重价格因素，不挑剔球场品质和服务，对高尔夫保持强烈兴趣的爱好者——这些条件仿佛更倾向于初学者——不必动辄花几十万购买会籍，对球场品质还不足以挑剔，只要有场地可以打高尔夫就很开心了。


国家这些年清理整顿高尔夫球场，最主要考虑两个因素：水源地和耕地。公众球场选址在哪儿，将在很大程度上决定日后的命运。首先不能选择在高尔夫人口稀少的城市，开发高尔夫增量人口的风险太大，需要长期不断地投入和运作；也不能距市区太远，交通不便将导致球手的热情降低；最后要远离水源地和耕地——政策红线就是球场的生死线。这样算下来，高尔夫一线城市中，北京球场数量太多，价格竞争激烈，利润堪虞；上海寸土寸金，投入太大；深圳一直充当改革的先锋，试点运行既有人口保障，又有政治优势，最为可行。事实上，敢为天下先的深圳人——龙岗和云海谷的公众球场——也是这么做的。

让我们来算笔账：球场每天从7点开始营业，基本下午3点以后就不放人开球了，这样算来是8个小时的开球时间。10分钟一组人，凑够4个人就开球，1小时就是24个人，一天满负荷接待能力就是192人。刨去太早或太晒的时间（灵活定价也不一定没人选），一天至少能拥有160~180人左右客流量。果岭费平日300元，节假日400元在深圳地区是绝对有价格优势的。这样一天下来的打球流水大概在6~7万左右。餐饮不要太贵，没人会在公众球场的餐厅里招待贵宾，49元的套餐，只有三种选择，节约了成本，加快了效率，光套餐一天就有近万元的收入，还不算专卖店和练习场的收入。一年下来别说3600万，就是有一半，养活一个不大不复杂的18洞球场，绝对是绰绰有余的。

18洞占地太大，流转节奏太慢，开9洞公众球场行不行？为什么不可以——球场可以规定球手在130分钟内必须打完，打不完接回会所。别弄那些500码和200码以上的五杆洞和三杆洞，也不用太多人造景观和土方起伏，因地制宜，果岭慢点都没关系——加快打球速度，不要拥堵非常重要——养护的范围尽量收缩，果岭禁得住每天200人次的踩踏就行。


开发商靠什么挣钱？依旧是高尔夫地产！只不过不做别墅做板楼了，100平米内的中等户型，面对的就是三四十岁的白领阶层。尽管他们供不起高尔夫花园洋房，但是享受到的同样是打开窗户扑面而来的绿色。


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